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这个世界正在惩罚不懂税的人

日期: 2017-08-10

笔者浏览案例库时,看到新鲜出炉的《秦兰凤与林淑霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【案号:(2017)京02民终7527号】。这是一个非常滑稽的税案,从法官到当事人,没有一个人懂税,是一个地地道道的糊涂案。

  根据判决书显示,案件情况和法院观点大概如下——注意哦,笔者提炼的都是判决书的原文描述,括号内红色字体是笔者的评论,大家仔细感受下:

  【案情介绍及评注】

  2016年4月17日,秦兰凤(出卖人)与林淑霞(买受人)在某中介公司的居间服务下,签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》,合同约定秦兰凤将某套房屋出卖给林淑霞,房屋总价款为309万元,其中定金2万元。合同签订后,林淑霞向秦兰凤支付定金2万元。房地产经纪服务事项告知书中对交易房屋情况确认为房屋出售人名下唯一房产。在合同签订时,秦兰凤处于已婚状态,其配偶为王延迎,买卖房屋并非秦兰凤与王延迎的唯一住房。

  对于上述情况,林淑霞在一审审理过程中表示签约时知情,且称之所以在房屋信息中“是否满五唯一”一项中“是”的一栏进行勾画,是因为秦兰凤口头承诺在之后合同履行过程中配合办理离婚手续,以达到房屋“满五唯一”的条件。在双方合同履行过程中,秦兰凤与王延迎的婚姻关系一直存续,故在办理房屋过户手续中必将会产生额外的契税。(这就纳闷儿了:卖家是否满五唯一,跟买家的契税有一毛钱关系?)

  一审审理期间,秦兰凤称如因房屋达不到“满五唯一”的条件将产生三、四十万契税,(看到这里有点明白了:房屋是否满五唯一,影响的是卖家的个人所得税,而不是买家的契税,价值309万元的房屋,也只有卖家的个人所得税,才可能达到三四十万)其会配合协助办理离婚手续;但现在中介机构告知其契税只是一万多元,(等等,这里又有问题了:价值309万元的房屋,契税怎么算也不会只是一万多元啊,即使契税按1%计算,也有三万多元啊)故不愿办理离婚手续。林淑霞主张该笔契税应由秦兰凤负担,秦兰凤则认为按照合同约定,所有的税费应由林淑霞负担。双方均不愿承担上述契税,故产生纠纷,合同无法继续履行。(看到这里,大家应该清楚了真正的争议焦点:因为合同约定交易产生的所有税费都由买家负担,所以卖家应交的几十万元个人所得税,也应由买家承担,房屋是否满五唯一,对于买家的影响是实实在在的三四十万,且不论这个税种的名字。卖方、买方和中介,只是把个人所得税误以为契税了)

  林淑霞向一审法院起诉请求:1、依法解除2016年4月17日我与秦兰凤在北京存房房地产经纪有限公司签署的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》和《购房资格协议》;2、判令秦兰凤双倍返还定金,共计4万元;3、判令秦兰凤支付房屋买卖违约金61.8万元(按照总价的20%计算);4、赔偿其他损失30900元(中介费),并判令秦兰凤承担包含诉讼费在内的一切相关费用,以上合计68.89万元。(如果买家换个套路,除了双倍返还定金和违约金不能同时主张之外,大部分诉求真有可能得到支持)

  【一审法院观点及评注】

  一审法院认为,造成合同无法继续履行的原因在于双方对于因涉案房屋并非“满五唯一”住房而产生的契税的分担产生分歧。(这算啥子分歧哦,实质上是个人所得税的分歧,那点儿契税的影响微乎其微)

  一审法院还认为,在合同签订之时,作为买卖双方及居间方北京存房房地产经纪有限公司均明知涉案房屋并非“满五唯一”住房,但为了逃避国家征收的相关税费,达成了在合同履行过程中由秦兰凤办理离婚手续的方式使涉诉房屋满足“满五唯一”的要求。应该说,买卖双方对合同解除都有一定的过错,都应承担一定的责任。(从税法角度来看,这个过错只是道德上的,如果真是为了达到满五唯一条件而离婚,税法不予过多评价)林淑霞既主张违约金又主张双倍返还定金,不符合法律规定,结合双方合同履行情况、房屋增值的情况、双方的过错程度、合同解除后双方的损失及获益情况等因素综合考虑,法院认为秦兰凤应返还林淑霞定金2万元、违约金30.9万元、居间服务费损失30900元。(一审法院在买家的诉求基础上判决打了5折,大智慧啊)

  【二审法院观点及评注】

  二审法院认为,虽没有切实的证据证实秦兰凤曾于合同签订时承诺以办理离婚来满足“满五唯一”,但根据双方陈述和证据显示,秦兰凤在合同签订后曾有配合办理相关手续以满足“满五唯一”条件的初步行为,故本院认定双方曾就此达成约定。林淑霞与秦兰凤均认可明知涉案房屋并不符合“满五唯一”的条件,之所以在合同中勾选“满五唯一”是为了在交易中使林淑霞可以少负担交易税费,该约定违反相关法律规定应为无效。(笔者对此持保留意见,如果卖家签完合同马上办理了离婚手续,仍然可能满足满五唯一的条件,并非必然无效)

  二审法院还认为,本案争议的焦点是秦兰凤是否应对涉案合同的解除承担违约责任。本院从以下几个方面予以考虑:首先,林淑霞与秦兰凤均认可,因涉案房屋不符合“满五唯一”条件,而双方对因此产生的税费负担不能达成一致意见,致使合同无法继续履行,并对解除合同达成合意;(此处的表述又替换成了“税费”,而不提税种,有点漏洞)其次,根据双方当事人陈述,增加税费金额为一万余元,该数额相较于房屋价款三百余万元来说,并非数额巨大,并因此必然导致双方权利义务失衡;(漏洞继续扩大,增加的“税费”绝非一万余元,几十万元的个人所得税差异足以导致双方权利义务失衡)最后,双方当事人关于以办理离婚等行为使涉案房屋满足“满五唯一”条件,以达到偷逃税款目的之约定无效,(用离婚逃税,也不能说无效吧,税法对这个问题应该持外观主义)秦兰凤不同意实际办理离婚的行为并无过错,不因此构成违约,亦不应因此承担违约责任;(前面二审法院已经认定了双方曾就配合办理离婚达成约定,此处怎么又认定卖家不构成违约了?)据此,一审法院对上述事实认定有误,判决秦兰凤承担违约金及中介费用依据不足,本院对相应判项予以撤销。

  二审法院最终判决:解除合同、退还定金,但卖家不用赔偿!

  【小结】

  案情很简单,就是把买卖双方和房产中介都把是否满五唯一影响的卖方个人所得税误以为买方契税了,而法官将错就错稀里糊涂就给判了。从头到尾也看不出买家是否请了律师、律师究竟发挥了什么作用。心疼买家,不懂税吃大亏。如果有税务律师提前介入,就买卖合同进行了涉税事项审核,就可能避免了后续争议。


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